La compravendita immobiliare è il contratto con cui il venditore trasferisce la proprietà di un immobile all'acquirente verso il pagamento di un prezzo. Per la sua importanza patrimoniale e per le tutele richieste, deve essere stipulata con atto pubblico notarile — il cosiddetto rogito — e trascritta nei Registri Immobiliari.
Lo Studio Notarile Falcinelli a Treviso assiste acquirenti, venditori, banche e imprese in tutte le fasi della compravendita: dalla redazione del preliminare alle verifiche ipotecarie e catastali, dalla gestione del mutuo alla stipula del rogito, fino agli adempimenti post-vendita.
Cos'è il contratto di compravendita immobiliare
La compravendita è disciplinata dagli articoli 1470 e seguenti del Codice Civile. Per gli immobili, l'art. 1350 c.c. richiede a pena di nullità la forma scritta; per la trascrizione nei Registri Immobiliari, indispensabile per l'opponibilità ai terzi, occorre l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata dal Notaio.
Il rogito notarile fornisce all'acquirente una serie di garanzie essenziali: identificazione certa delle parti, verifica della provenienza dell'immobile, controllo dell'assenza di ipoteche e gravami, conformità urbanistica e catastale, corretta applicazione delle imposte.
Le fasi della compravendita
- Proposta d'acquisto: l'acquirente formula al venditore (spesso per il tramite di un'agenzia) un'offerta vincolante a determinate condizioni, accompagnata da una caparra. La proposta accettata diventa giuridicamente vincolante.
- Contratto preliminare (compromesso): le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo entro un termine concordato. Si versano caparra e/o acconti. Può essere redatto come scrittura privata o, meglio, come scrittura privata autenticata o atto pubblico, per consentire la trascrizione nei Registri Immobiliari (art. 2645-bis c.c.).
- Verifiche del Notaio: il Notaio esegue visure ipotecarie ventennali, visure catastali aggiornate, controlli urbanistici essenziali, verifiche di identità e di regime patrimoniale delle parti.
- Atto definitivo (rogito): davanti al Notaio le parti firmano l'atto pubblico, viene pagato il prezzo (o disposto il deposito), si applica la disciplina fiscale appropriata.
- Adempimenti post-rogito: il Notaio provvede alla trascrizione nei Registri Immobiliari, alla voltura catastale, alla registrazione fiscale, alle comunicazioni obbligatorie.
Documenti necessari per la compravendita
L'elenco dei documenti varia caso per caso. Tipicamente sono richiesti:
- Documenti d'identità e codici fiscali di tutte le parti.
- Atto di provenienza dell'immobile (rogito di acquisto precedente, donazione, dichiarazione di successione).
- Visure ipotecarie e catastali aggiornate (effettuate dallo Studio).
- Planimetria catastale conforme allo stato di fatto dei luoghi. La dichiarazione di conformità catastale resa dal venditore è obbligatoria a pena di nullità dell'atto (art. 29 comma 1-bis Legge 52/1985, introdotto dal DL 78/2010).
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) rilasciato da tecnico abilitato.
- Certificato di agibilità (o dichiarazione sostitutiva del venditore se assente nei comuni che lo consentono).
- Estremi dei titoli edilizi (licenze, concessioni, permessi di costruire, SCIA, eventuali condoni e relative sanatorie).
- Regolamento di condominio e ultime delibere assembleari per immobili in condominio.
- Contratto preliminare e prova del versamento della caparra.
- Copia del contratto di mutuo per l'eventuale finanziamento dell'acquisto.
- Dichiarazioni per agevolazioni prima casa o under 36, dove applicabili.
Lo Studio fornisce sempre un elenco specifico in fase di colloquio preliminare. Per maggiori dettagli si veda anche la pagina Documenti per la compravendita immobiliare.
Costi e imposte della compravendita
Il costo finale di una compravendita immobiliare comprende tre voci principali:
- Onorari notarili: variabili in base al valore dell'immobile e alla complessità della pratica.
- Imposte di trasferimento: a seconda della tipologia di venditore (privato o impresa) e dell'uso dell'immobile (prima casa, seconda casa, lusso). Si veda la sezione agevolazioni più avanti.
- Diritti, bolli e visure: spese vive per registrazione, trascrizione, voltura catastale, accertamenti telematici.
Per acquisti tra privati di seconda casa: imposta di registro 9%, ipotecaria 50 €, catastale 50 €. Per acquisti da impresa costruttrice: IVA 10% (4% per prima casa) o 22% (immobili di lusso), imposta di registro 200 €, ipotecaria 200 €, catastale 200 €.
Per un preventivo personalizzato si rinvia alla pagina dedicata.
Agevolazioni prima casa
L'acquisto della prima casa di abitazione beneficia di una fiscalità ridotta, a determinate condizioni:
- L'immobile non deve essere di lusso (categorie A/1, A/8, A/9 escluse).
- L'acquirente non deve possedere altra abitazione nello stesso Comune.
- L'acquirente non deve aver già beneficiato dell'agevolazione prima casa (salvo casi di sostituzione con riacquisto entro un anno).
- La residenza nel Comune deve essere stabilita entro 18 mesi dall'acquisto.
Imposte applicabili per la prima casa (acquisto da privato): registro 2% sul valore catastale, ipotecaria 50 €, catastale 50 €.
Agevolazione under 36
Con la Legge 30/2021 (più volte prorogata) è stata introdotta un'agevolazione per i giovani con meno di 36 anni e ISEE non superiore a 40.000 € che acquistano la prima casa: esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale; per acquisti da impresa costruttrice, l'IVA al 4% è recuperabile come credito d'imposta. La proroga viene ridiscussa periodicamente: il Notaio verifica la vigenza al momento del rogito.
Compravendita con mutuo
Quando l'acquisto è finanziato da un mutuo bancario, il rogito di compravendita e l'atto di mutuo sono normalmente stipulati contestualmente, in due atti separati ma immediatamente consecutivi. La banca eroga il prezzo direttamente al venditore (sempre più spesso attraverso il conto deposito del Notaio) e sull'immobile viene iscritta ipoteca a garanzia del finanziamento. Si veda anche il servizio Mutuo.
Le verifiche del Notaio
Prima del rogito il Notaio effettua una serie di accertamenti a tutela dell'acquirente:
- Visure ipotecarie ventennali: verifica dell'assenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri, vincoli o pregiudizi.
- Visure catastali: titolarità, classamento, rendita, eventuali difformità.
- Provenienza dell'immobile: ricostruzione della catena di titolarità per almeno il ventennio precedente.
- Regime patrimoniale del venditore: comunione legale, separazione dei beni, fondo patrimoniale.
- Verifiche urbanistiche: titoli abilitativi, agibilità, dichiarazioni urbanistiche obbligatorie.
- Verifiche antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007): identificazione delle parti, tracciabilità dei pagamenti, comunicazioni obbligatorie.
Il deposito prezzo dal Notaio
La Legge 124/2017 ha introdotto la possibilità per acquirente e venditore di chiedere al Notaio di trattenere il prezzo (o sue rate) sul proprio conto dedicato. Il Notaio rilascia poi le somme al venditore solo dopo la trascrizione dell'atto e la verifica dell'assenza di iscrizioni pregiudizievoli sopravvenute. È una tutela molto rilevante per chi paga contestualmente al rogito.
Consulenza notarile sulle compravendite a Treviso
Lo Studio Notarile Falcinelli assiste in tutte le fasi della compravendita immobiliare: dalla valutazione del preliminare alla scelta delle agevolazioni applicabili, dalle verifiche ipotecarie e catastali alla gestione del mutuo, dalla stipula del rogito agli adempimenti post-vendita. Per un colloquio o per richiedere un preventivo gratuito è possibile contattare lo Studio.